دفتر اسناد رسمی یک نهاد قانونی برای تنظیم عقود و قراردادها و ثبت رسمی اسناد در چهارچوب قوانین موضوعه می باشد که علی رغم وابستگی به قوه قضاییه به طور مستقل و بدون وابستگی به نهاد حاکمیت سیاسی اداره می شود و قسمتی از ویترین خدمات ثبتی و ثبت و تنظیم اسناد رسمی از جمله اسناد قطعی رهنی وکالتنامه رضایتنامه اقرارنامه و گواهی امضاء و… را بر عهده داشته و در کنار آن به مشاوره حقوقی رایگان و خدمات معاضدت قضایی در حوزه کاری خود می پردازد.
به گزارش مرزنیوز؛ برای آشنایی با خدمات ارائه شده در دفتر اسناد رسمی شماره ۲۲۸ شهر دیلمان با آقای حبیب باقری گفت و گویی صمیمانه و اختصاصی را ترتیب داده ایم که حاصل آن را با هم می خوانیم:
به عنوان اولین سئوال از سابقه کاری خودتان برای مخاطبین این رسانه بگوئید؟
اینجانب حبیب باقری سجیرانی هستم. فارغ التحصیل رشته حقوق از دانشگاه آزاد چالوس در سال ۸۲ که بعد از پذیرش در آزمون وکالت مشاوران حقوقی قوه قضاییه در سال ۸۶ و طی یک دوره کارآموزی همزمان در آزمون سر دفتری اسناد رسمی سال ۸۶ قبول شدم، پس از مشاوره و راهنمایی اساتید از ادامه وکالت منصرف و حرفه سردفتری را انتخاب و از تاریخ ۲۰/۹/۸۷ به سمت سردفتر اسناد رسمی شماره ۲۲۸ شهر دیلمان از حوزه ثبتی شهرستان سیاهکل مشغول به کار شدم و اینک مدت قریب به یازده سال است که مشغول خدمت به مردم شریف دیلمان و حومه می باشم.
مالکیت اراضی توسط مردم در دیلمان به چه صورت می باشد؟
بخشی از املاک این منطقه در دهه ۴۰ و ۵۰ در راستای اجرای ماده ۱و۲ قانون تقسیم و فروش املاک مورد اجاره به زارعین مستاجر مصوب سال ۴۷ با اصلاحیه های بعدی آن به تدریج و مرحله به مرحله به نام زارعین و خرده مالکان انتقال و پس از تنظیم سند در دفترخانه های شماره ۳۸ آستانه اشرفیه و ۱۶ و ۹۱ لاهیجان به زارعین صاحب نسق منتقل گردید. متصرفین با اخذ نسق های زارعانه مالک شناخته شدند و عده محدودی از افراد نسبت به فک رهن اسناد خویش اقدام ننمودند که توصیه می شود پس از مراجعه به اداره جهاد کشاورزی شهرستان سیاهکل و با در دست داشتن قبوض اقساطی ۱۲ گانه و پرداخت بدهی خویش نسبت به فک رهن اسناد اقدام نمایند.
لزوم مراجعه مردم به دفترخانه جهت به ثبت رساندن معاملات و عقود و اموال غیر منقول خود و عواقب به ثبت نرساندن املاک را توضیح دهید؟
با عنایت به پیچیدگی روابط اقتصادی و افزایش جمعیت و مشکلات معیشتی، نیاز بیش از پیش تنظیم عقود و معاملات و تعهدات به صورت رسمی توسط حقوقدانان و در مراجع معتبر، کاملاً محسوس می باشد. به جرأت می توان گفت که با ثبت تمامی عقود در چهارچوب قوانین مدون و در دفاتر اسناد رسمی و در کنار اخذ مشاوره از همکاران حقوقدان از طرح بسیاری از دعاوی علی الخصوص دعاوی مربوط به مالکیت در محاکم دادگستری جلوگیری به عمل می آید. از جمله مزایای به ثبت رساندن معاملات نزد سردفتر اسناد رسمی این است که شخص سردفتر متخصص و کارشناس در قوانین موضوعه کشور علی الخصوص قوانین ثبتی بوده و تمامی جوانب و زوایای یک معامله و آثار و پیامدهای آن را از لحاظ حقوقی می سنجد و با نکته سنجی و دقت در تنظیم اسناد جلوی طرح دعاوی متعدد در مراجع قضایی گرفته می شود. متاسفانه برخی افراد به این بهانه که داشتن سند مالکیت سبب اخذ مالیات و عوارض توسط اداره امور مالیاتی می گردد، رغبتی به اخذ سند ندارند.
مردم برای به ثبت رساندن معاملات چه مدارکی باید ارائه دهند و آیا برای تنظیم سند طرح هادی روستایی چه مدارکی مورد نیاز است؟
معاملات به دو گروه منقول و غیر منقول تقسیم می شود. مردم جهت به ثبت رساندن معاملات در خصوص معاملات منقول مثل خودرو باید ابتدا فرد با در دست داشتن تمامی اسناد و مدارک مالکیت به دفاتر اسناد رسمی مراجعه نماید و در صورتی که قصد تنظیم سند قطعی داشته باشند با راهنمایی سردفتر ابتدا جهت تعویض پلاک به دفاتر خدمات پلیس +۱۰ مراجعه و پس از اخذ پلاک جدید به دفتر اسناد جهت تنظیم سند قطعی به نام متعامل مراجعه می نمایند اما اگر به هر دلیلی به طور مثال نداشتن فرصت کافی معامل نتواند مقدمات تنظیم سند قطعی را فراهم آورد با تنظیم سند وکالت فروش در دفاتر اسناد رسمی این مشکل مرتفع می گردد. متاسفانه گاهی شاهد آن هستیم که افراد پس از مراجعه به مراکز تعویض پلاک و بعد از فک پلاک قبلی و اخذ پلاک جدید، با تصور اینکه برگ سبز خودرو نقش سند را ایفا می نماید مجددا جهت تنظیم سند رسمی به دفاتر اسناد مراجعه نمی نمایند این در حالی است که فی الواقع برگ سبز خودرو تنها شناسنامه فیزیکی و بدنه خودرو و پلاک آن می باشد و هیچگاه در محاکم قضایی و نیز ادارات دولتی تحت عنوان سند شناخته نشده و اعتباری معادل سند را ندارد. این تصور اشتباه مشکلات حقوقی فراوانی را به دنبال دارد. به عنوان مثال در خرید و فروش های دلالان خودرو که از تنظیم اسناد قطعی به نام متعاملین متعدد امتناع می نمایند و در نقل و انتقال خودرو صرفاً به تنظیم سند وکالت فروش اکتفا می نمایند، اگر شخص حقیقی که موکل سند وکالت فروش اخذ شده می باشد فوت نماید سند وکالت فروش بلا اثر شده و خریدار یا متعامل جهت اخذ سند رسمی و یا هر معامله دیگر نیاز به امضاء وراث قانونی مالک اصلی دارد که در فرض نقل و انتقال خودرو در بازار آزاد و به افراد متعدد صرفاً با تفویض وکالت این مشکل صد چندان می گردد. اما در خصوص معاملات غیر منقول مثل زمین و منزل مسکونی به فرض اینکه مال غیر منقول سند ششدانگ داشته و در محدوده حوزه شهری باشد سر دفتر اسناد رسمی پس از اخذ استعلامات از ادارات مربوطه اعم از ادارت ثبت اسناد و املاک امور مالیاتی و شهرداری در صورت بلامانع بودن مبادرت به تنظیم سند می نماید و اگر مال مربوطه در خارج از حوزه شهری باشد به طور مثال در بافت روستایی علاوه بر استعلامات مذکور برابر بخشنامه اخیر از دهیاری روستاها نیز استعلام صورت می پذیرد و دهیار روستا برابر طرح هادی همان روستا نسبت به پاسخ استعلام مربوطه اقدام می نماید. در فرض دیگر اگر ملک فاقد سند ششدانگ باشد و مورد عقد بیع واقع گردد با اعطای وکالت فروش از سوی فروشنده به خریدار این اختیار به خریدار داده می شود که اصالتاً از جانب خود و وکالتاً از جانب فروشنده اقدام نماید.
چند درصد مردم برای دریافت مدارک زمین های خود اقدام نموده اند و بیشتر چه افرادی هستند؟
باعث مسرت است که از بدو خدمت اینجانب در منطقه دیلمان تا کنون سطح معلومات مردم از لحاظ حقوقی افزایش یافته و افراد متعددی از گوشه و کنار و از روستاهای اطراف و دور دست جهت اخذ مشاوره راجع به نحوه دریافت سند مالکیت برای اعیانی ها و زمین های کشاورزی خویش به دفترخانه مراجعه می کنند و با راهنمایی و مشاوره اینجانب مراحل ثبت نام سند مالکیت را گذرانده و تاکنون درصد زیادی از املاک و مستحدثات منطقه در نوبت اخذ سند مالکیت در اداره ثبت اسناد و املاک سیاهکل قرار دارند که بخشی از آنها موفق به اخذ سند و مابقی در شرف این مهم هستند.
مزایای اسناد رسمی در زندگی افراد و مقایسه افکار و عقاید افراد سالخورده و نسل جدید در این باره چیست؟
مزایای سند رسمی، برابر ماده ۱۲۸۴ قانون مدنی هر نوشته ای که در مقام دفاع قابل استناد باشد، سند است و سند بر دو قسم است: سند عادی و سند رسمی. اسنادی که در ادارات ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی و همچنین نزد سایر مأمورین رسمی تنظیم می گردد، مستنداً به ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی اسناد رسمی بوده و خارج از این دسته تمامی عقود و قراردادهایی که فی مابین طرفین منعقد می گردد در زمره اسناد عادی می باشد با این تعریف به این نتیجه می رسیم که گستره اسناد عادی در شهرهای کوچک نظیر شهر دیلمان بیشتر از اسناد رسمی است. به استناد ماده ۲۲ قانون ثبت اگر ملکی در اداره ثبت اسناد و املاک به ثبت برسد منجر به صدور سند مالکیت خواهد شد و دولت کسی را مالک می شناسد که سند مالکیت به نام آن شخص است و اسناد رسمی لازم الاجرا می باشد. ثبت ملک باعث می شود مالک نتواند ملک را به چند نفر بفروشد و نتیجتاً جلوی صدور اسناد مالکیت معارض و تبعات سوء آن در جامعه گرفته خواهد شد. سردفتران اسناد رسمی در هر معامله ای با پرسش از اداره ثبت که بانک اطلاعاتی املاک است، سابقه ثبتی ملک را روشن و سپس با احراز هویت مالک اصلی و مطابقت آن با معامل مبادرت به ثبت معامله و تنظیم سند می نمایند بدین جهت است که برابر ماده ۱۲۹۲ قانون مدنی اسناد رسمی از ادله اثباتی دعوی محسوب می شوند. به استناد ماده ۱۲۹۲ قانون مدنی در مقابل اسناد رسمی ادعای انکار و تردید مسموع نیست و تنها ادعای جعلیت به اسناد مزبور در محاکم پذیرفته می شود.
زمین های منطقه دیلمان به چه نام هایی شناخته می شوند؟
نامگذاری زمین های زراعی و باغات به صورت سنتی و با توجه به فرهنگ هر روستا بین مردم همان منطقه معروف بوده و انجام می شود و این نام گذاری ها در اسناد رسمی قید نمی گردد و صرفاً بین اشخاص هر منطقه و روستا و در مجاورات آنها بکار برده می شود اما در نسق های زارعانه اشخاص برخی اصطلاحات و مساحت های قدیمی نظیر دهو قفیز جریب و من بکار برده شده که هر کدام از این واحدها معیار و اندازه مشخصی داشته مثلاً هر من معادل ۶۲۵ متر مربع می باشد.
واگذاری و فروش زمین به افراد غیربومی چه پیامدی به دنبال دارد و چند درصد املاک منطقه دیلمان فروخته شده و مشکلات پیش روی آن را شرح دهید؟
منطقه دیلمان از لحاظ وسعت زمین های زراعی بسیار گسترده می باشد لیکن به دلیل اقلیم آب و هوایی خاص خود تنوع محصولات کشاورزی مورد بهره برداری بسیار محدود می باشد تقریباً کشاورزی این منطقه سنتی و دیمی بوده و به همین دلیل درآمد حاصله پاسخگوی زندگی مردم نیست و با توجه به جوان شدن جمعیت و ارتقاء و ماشینی شدن زندگی نسل جدید روش های سنتی کشاورزی مثمر ثمر نمی باشد. به تبع این تغییر در سبک زندگی، اکثر مردم جهت کسب رفاه بیشتر و حتی گاهی به جهت امرار معاش روزمره با فروش زمین های خود به مسافرین و گردشگران با قیمت های نازل، باعث افزایش حضور افراد غیربومی در این منطقه می شوند. البته مشکلات و تبعات اقامت درصد زیادی از غیر بومیان در منطقه دیلمان در طولانی مدت نیاز به اظهار نظر کارشناسی از سوی متخصصین جامعه شناس دارد اما این نکته در طول سال های خدمت اینجانب محسوس بوده که غیر بومیانی که عموماً خریداران زمین های کلان در حومه شهر دیلمان می باشند غالبا در شهرهای بزرگ مانند تهران، اصفهان، تبریز، یزد و… ساکن بوده و هیچگاه دیلمان مرکز امور مهم ایشان نخواهد بود و نتیجتاً پس از گذشت یک دوره فروش بی حد و حساب از زمین های منطقه عملاً تصرف بومیان کاهش و از جمعیت ثابت شهری کاسته خواهد شد و به تبع آن اقتصاد پویا و در گردش رو به اضمحلال رفته و اثری از بافت شهری باقی نمی ماند و عملاً این منطقه تبدیل به یک شهرک خوش آب و هوا جهت گذراندن تعطیلات برای افراد متمول غیر بومی می شود. البته اینجانب مخالف پیشرفت و ارتقاء سطح کیفی زندگی افراد بومی دیلمان نبوده و نیستم و صرفا تبعات فروش بی رویه زمین را از دیدگاه خود به عنوان کارشناس حقوقی عنوان نمودم. مردم دیلمان با مکانیزه کردن کشاورزی و بیمه محصولات و نیز همکاری نهادهای دولتی می توانند از پهناوری مساحت زمین های این منطقه در جهت ایجاد فرصت اقتصادی بهره ببرند. مسئولین دولتی نیز باید در این راستا چاره اندیشی نمایند.
آیا در روند اخذ سند از اداره ثبت اسناد و املاک تفاوتی در انواع زمین وجود دارد و اگر پاسخ مثبت است کدام زمین ها در اولویت بوده و اخذ سند برای کدام نوع زمین دشوار یا غیر ممکن می باشد؟
نظر به قوانین جاری جهت اخذ سند مالکیت اعم از مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحی قانون ثبت و قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی مصوب ۲۰/۰۹/۱۳۹۰ اولویت اخذ سند مالکیت با ساختمان های احداث شده بر روی اراضی با سابقه ثبتی که منشاء تصرفات متصرفان نیز قانونی می باشد و همچنین اراضی کشاورزی و نسق های زراعی و باغاتی که شرایط فوق را دارند، می باشد و اخذ سند برای اراضی و مستحدثات که تصرفات آنها معارض دارد تا تعیین تکلیف نهایی و صدور حکم قطعی از محاکم دادگستری صدور سند مالکیت از اداره ثبت اسناد برای آنها غیرممکن می باشد.
عدم آگاهی مردم منطقه دیلمان راجع به وظایف و اختیارات شما چه تاثیری بر روند کارتان دارد؟
در حال حاضر با گذشت قریب به یازده سال از حضور اینجانب و تلاش ها و مشاوره هایی که در زمینه ثبت اسناد و حدود اختیارات و وظایف دفترخانه و سر دفتر به عنوان مدیر آن به مردم شریف ارائه گردید شناختی نسبی از دفتر اسناد میان جامعه ایجاد شده و خوشبختانه با اعتماد مردم به بنده به عنوان خدمتگزار در جهت استماع مشکلات حقوقی و ثبتی ایشان و ارائه مشاوره و معاضدت در حد سواد حقوقی خود توانسته ایم گامی موثر جهت ارتقاء شناخت مردم از سند و اهمیت آن برداشته و بدین وسیله مانع طرح و پیگیری بسیاری از دعاوی حقوقی و حتی کیفری در محاکم قضایی شده ایم.
کلام آخر:
جا دارد که از همسرم، خانم مینا ذبیح پور رحیم آبادی که از وکلای پایه یک کانون وکلای دادگستری استان گیلان می باشد و همواره مشوق بنده در جهت مشاوره حقوقی رایگان به مردم فاقد سواد خواندن و نوشتن و راهنمایی ایشان در حوزه کاری خود بوده اند، تشکر نمایم. ایشان، در شهرستان سیاهکل مشغول خدمت رسانی به مردم هستند و از نزدیک شاهد آثار وجود اسناد ثبت شده در دفاتر اسناد رسمی به عنوان ادله اثبات دعوی در محاکم قضایی بوده، نقش مشاوره اینجانب و همکاران سردفتر را در ممانعت از کثرت حجم پرونده های ورودی به محاکم دادگستری به سزا و موثر می دانند.
مرزنیوز: با تشکر از وقتی که برای این گفت و گو اختصاص دادید.
مصاحبه: حسین مهدوی آسیابر (قاصدک)